Mes: Abril 2018

La rentabilidad de un alquiler para un arrendador es por lo general positiva, tanto si es por un período vacacional como de larga duración. Sin embargo, es importante considerar qué tan rentable puede ser una alternativa con respecto a la otra, tomando en cuenta la zona en la que está ubicada el inmueble, sus condiciones y la temporada del año.

Muchos tienen la idea preconcebida de que los alquileres turísticos son más rentables para los propietarios, pero no siempre ese es el caso. La rentabilidad de estos tipos de alquileres dependen de diversos factores que deberías considerar:

La ocupación

Los alquileres turísticos son más rentables si el flujo de ocupación es alto y continuo, por ello es tan bueno para los arrendadores en algunas temporadas del año. Aun así, el arrendamiento de los pisos constantemente es un negocio complicado, pues implica conseguir muchos clientes en poco tiempo. De acuerdo a los datos presentados por Airbnb y divulgados por el Ayuntamiento de Madrid a mediados de 2017, si la ocupación de una casa alcanza al menos el 60% de los días de cada mes del año, los ingresos para el dueño se duplican con respecto al alquiler habitual.

Servicio turístico

Una particularidad del arrendamiento turístico es que usualmente implica servicios constantes al cliente. Para evitar pagar IVA en servicio de hostelería, los arrendadores prefieren encargarse del aseo de la vivienda y todo lo relacionado con el confort del visitante cada vez que llegue a la residencia, y eso puede ser tedioso.

Reclamo a Hacienda

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) debe declararse en cualquiera de los dos casos: tanto si se trata de un alquiler tradicional como de uno turístico. Sin embargo, la naturaleza de estos pagos varía.

En el caso del tradicional, el dueño tiene la posibilidad de reducir en 60% todo aquello relacionado con los servicios que ofrece al arrendado: agua, teléfono, luz, gas, internet, entre otros. Ello siempre que el inquilino se encuentre residenciado de forma habitual en el inmueble. Esto por lo general no ocurre con el otro tipo de alquiler.

Por el lado del vacacional, el impuesto debe declararse durante y después del alquiler, es decir, tanto en cuanto está ocupada como desocupada. Aun así, hay que tributar considerando el ingreso total menos lo necesario para obtenerlo, como en el caso del alquiler largo.

El IVA es un impuesto estándar que debe pagarse obligatoriamente cuando se adquiere un bien. Es importante aclarar que en el caso de las viviendas sólo se aplica el impuesto cuando esta es nueva, no en otros casos como ocurre con bienes de segunda mano. En el caso de las viviendas usadas se debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o cuando se compra un solar o parcela. En este artículo te expondremos cuántos son los pagos necesarios en impuestos cuando una vivienda nueva es comprada o construida, para que tengas una idea aproximada de lo que representa toda la inversión.

Para empezar es recomendable planificar muy bien el pago de los impuestos y mantener al día los pagos. Por una vivienda nueva se paga 10% de IVA, salvo si se trata de una oficial (4%). La única excepción a esto se aplica en caso de que la vivienda haya sido embargada por el banco, instancia en que se paga el impuesto ITP, que ronda entre el 6% y el 10%.

Los impuestos más bajos son los que deben pagarse por la contratación de hipotecas. Este se conoce como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y constituye entre 0,5% y 1,5% del acuerdo hipotecario, es decir, un importe que incluye la suma de los intereses, los gastos de ejecución y el préstamo.

Recuerda que el pago del IVA también es necesario en el caso de que la casa la hayas construido tú mismo. De acuerdo a un estudio de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), en estas instancias los impuestos constituyen al menos un 25% de la inversión total para la construcción de la vivienda.

No olvides que, ya sea la casa comprada o construida, debes prever que los gastos de registro y notaría constituyen unos 1000 euros aproximadamente en la actualidad. Del mismo modo, mantente al tanto del coste del alta de los servicios básicos (luz, agua, internet) y las tasas para solicitar licencias y certificados, cuyo valor varía según la zona.

Hace algún tiempo en España era muy común convertir en casa un local comercial, específicamente cuando el mercado inmobiliario se encontraba en buenas condiciones. Actualmente esta actividad está volviendo a ser regular. Aunque a muchos les parece buena idea, ya que los locales comerciales suelen tener un coste más accesible que el de una vivienda, también es importante conocer los motivos por los cuales esta práctica no es recomendable.

Gastos futuros

Es necesario hacer muchas reformas para conseguir finalmente que el espacio se convierta en uno habitable, lo que se traduce en una elevada inversión para el comprador del local. De modo que aunque los locales a menudo son más baratos que las viviendas, los gastos futuros para adaptarlo y convertirlo en una vivieda sí son significativos.

Esto tiene sentido considerando que estamos hablando de un espacio que fue creado con intenciones comerciales, por lo que modificarlo para habitarlo implica un cambio estructural completo.

Opciones geográficas concretas

Normalmente quienes llevan a cabo estas operaciones deben considerar varios factores antes de escoger un local para convertirlo. Deben seleccionar locales de un perfil muy concreto, por lo general aquellos que se encuentran en zonas de alta demografía o urbanismo residenciales. Es decir, locales de una pésima ubicación comercial que difícilmente se concebirían como un negocio público, lo cual es complicado teniendo en cuenta que para ello se construyeron en primer lugar.

Los estatutos de la comunidad

Cabe la posibilidad de que luego de haber comprado el local, aunque estés dispuesto a correr con todos los gastos para convertirlo en una vivienda, tu proyecto se termine al descubrir que es imposible cambiar la denominación del local comercial dentro de la comunidad en que se encuentra. Para convertir un local en una casa hay que conseguir una cédula de habitabilidad, y esto quiere decir que debes adquirir licencias y permisos de todo tipo, que además requieren en algunos casos de tiempos de espera.

El CTE

El Código Técnico de Edificación (CTE) es una normativa española que data de 2006, que varía ligeramente según cada ayuntamiento. Estipula que es necesario que todo establecimiento cumpla con los parámetros requeridos de salud, acceso y seguridad. Esto quiere decir que para legalizar la vivienda primero tendrías que estar en norma en relación con esos requisitos, y se trata de un proceso tedioso por el que no vale la pena pasar si no quieres realmente un negocio.

En vista de que el intercambio de información por medios digitales marcó un cambio importante en nuestros tiempos, cada vez más compañías inmobiliarias necesitan promocionarse a través de un dossier inmobiliario por internet. Se trata de un documento digital que tiene la función de informar sobre cuáles son los inmuebles que alquila o vende una entidad, y que permite llegar a potenciales clientes a través de su difusión.

Para que no tengas problemas a la hora de crearlo, te daremos algunos consejos que pueden ayudarte a realizar un dossier funcional:

Comienza introduciendo información de tu empresa

El dossier inmobiliario debe divulgar información precisa sobre la compañía y no sólo de lo que ofrece. Debes primero demostrarle al cliente que la compañía que le hace las ofertas es confiable, así que es recomendable ser lo más transparente posible en cuanto a los datos.

Piensa en los potenciales clientes

Organiza la información del dossier tomando en cuenta a quién te diriges. Puedes preparar un documento que oferte inmuebles exclusivamente para jóvenes, o para adultos de mediana edad; también para estudiantes o trabajadores. Esto es fundamental si pensamos que los inmuebles a menudo se construyen considerando al residente potencial del mismo.

Presenta ofertas variadas

Asegúrate de hacer ofertas que se adecuen a todos los bolsillos. Es imprescindible dar información sobre los inmuebles más económicos, pero no temas en presentar viviendas o alquileres elevados, siempre y cuando el precio sea acorde a lo que ofreces.

Esto va de la mano con la variedad de las zona. Ten preparado inmuebles en diversos lugares, puesto que uno de los factores más importantes para los compradores es su ubicación.

Incluye datos sobre el mercado

Aunque buscas que el cliente se interese por lo que ofreces, no le hagas pensar que eres la única opción. Lo que sí es imprescindible es que justifiques tus precios, haciendo que el cliente se sienta confiado. Para ello debes hacer un estudio de mercado, fiel a la realidad y compartir fuentes que le permita al comprador corroborar el precio de las ventas de otras viviendas en una zona en que tú ofreces inmuebles. Esto hará que considere tu oferta con mayor seriedad al compararla con operaciones previas, ajenas o propias de tu compañía.

El hecho de que las inmobiliarias se enfoquen en cuidar la imagen de los espacios que ofrecen no es casualidad: con ello se consiguen más ventas. Esta práctica es mejor conocida como home staging (anglicismo que refiere a la “puesta en escena” de una vivienda), cuya función es preparar adecuadamente la casa antes ser presentada a los clientes para su alquiler o venta. Los cambios que ha sufrido el sector inmobiliario en los últimos años han llevado a la implementación de nuevos métodos de mercado por parte de las empresas, y el home staging es uno de ellos.

Cuida las entradas de la vivienda

La puerta y el frente deben encontrarse en perfecto estado. Recuerda que la primera impresión del cliente es determinante para una posible venta, y una mala impresión de buenas a primeras puede ser un gran problema en el resto del recorrido por la vivienda. Asegúrate también de que los artefactos exteriores (como el timbre) se encuentren en condiciones en óptimo estado.

Sala de estar vistosa

No hay nada más aburrido que una presentación en que la sala de estar se encuentre vacía. Si bien es importante que el cliente sepa que una remodelación siempre está a la vuelta de la esquina, no debes temer a decorar artificialmente la sala para generar un ambiente de confort inicial para los visitantes. No es el caso de las habitaciones vacías, por ejemplo, pues se trata de espacios más íntimos, que basta con conservarlos aseados.

No olvides la iluminación de la cocina

Si bien todos los espacios clave de la casa (entrada, sala, baño, entre otros) deben estar correctamente iluminados, en la cocina puede jugar un papel fundamental, en especial si se trata de una moderna. Procura tener pequeñas lámparas superiores incluso en las estanterías, que no sólo harán al inmueble más valioso, sino práctico en la noche.

Baños impecables

El baño suele ser el sitio más descuidado de una casa en desuso, pues las tuberías pueden obstruirse a la larga y los lavabos comienzan a funcionar con dificultad. Siempre hay que asegurarse de que funciona correctamente antes de mostrárselo a los compradores. Manténlo impecable y además utiliza algún ambientador con aroma a flores, prescindiendo de accesorios personal el espacio tendrá un acabado genial. No olvides repasar las juntas si no se encuentran en óptimas condiciones.

En las últimas décadas, los entendidos en el área del marketing se han percatado de la importancia de las emociones a la hora de decidirse por un producto en particular. Los expertos sugieren que la mayoría de las compras se deben a una respuesta emocional, que muchas veces se da de forma inconsciente.

A día de hoy a multitud de campañas publicitarias hacen uso de mensajes motivacionales y sentimentales en sus diseños y marcas comerciales. Los expertos le han llamado marketing emocional. Asesoras decorativas como Anna García también le dan uso a la hora de ofrecer sus servicios. Según la psicóloga y docente Gema Sánchez Cuevas, este concepto sugiere que muchas de las compras que efectuamos se deben a impulsos sensitivos, a elecciones emocionales, y que el mercado debe enfocarse en producir estas sensaciones en las personas para persuadirlas y obtener más beneficios. ¿Cómo es que las empresas inmobiliarias aprovechan este hecho para vender o alquilar sus viviendas?

Es un lugar común que todos sabemos que la primera impresión es determinante al momento de vender un inmueble, como lo es el olor y el aspecto apetitoso de la comida en un restaurante. En muchos casos, las compras ya están garantizadas cuando el cliente percibe positivamente el espacio y cuando el vendedor le permite evaluarlo de arriba abajo, generando confianza.

Las compañías están al tanto de que, por lo general, los clientes buscan inmuebles de estética neutra para poder decorarlos a su gusto. Por ello es que a la par de las casas en venta, ofrecen también planes decorativos de todo tipo y recomendaciones para futuras reformas estructurales posibles, incentivando la imaginación espacial de los compradores. Esto último es vital para crear una identificación en el cliente con su casa soñada; el objetivo es demostrarle que el inmueble que ofertar es el primer paso para ese sueño.

Las estrategias de marketing emocional que llevan a cabo las inmobiliarias buscan crear un vínculo entre las necesidades del cliente y el inmueble a la venta, y ello implica entender exhaustivamente los medios de comunicación y la psicología de las masas. Pero lo más importante: promocionar un piso de este modo trae consigo altas expectativas por parte del cliente y cumplir con dichas expectativas es lo que determina la venta.

Para nadie es un secreto que actualmente presenciamos una reactivación del mercado de viviendas en España, especialmente en el apartado residencial. Ya El Colegio de Agentes de Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPI) había divulgado una lista de seis propuestas, en 2012, con el objetivo de reactivar el mercado inmobiliario, sin embargo no existían las condiciones necesarias para que el sector reconsiderara radicalmente sus precios, como se ha visto en los últimos años.

Para que entiendas mejor el asunto, te expondremos algunas de las razones de porqué el sector inmobiliario presenta cada vez más ofertas atractivas para sus clientes:

Muchas alternativas por zona

El mercado se ha expandido y hay opciones más económicas que otras dependiendo de la zona. La demanda inmobiliaria ha aumentado en las ciudades más pobladas, pero en otras más suburbanas no puede asumirse, y esto ha generado que no haya una balanza entre el precio y la demanda. En pocas palabras, el comprador puede encontrar una oferta adecuada a su bolsillo de acuerdo al lugar en que piensa residir.

Las variaciones en los tipos de interés

Las hipotecas con interés fijo cada vez son mayores, a pesar de que el interés variable es sumamente bajo en la actualidad. Aun así, de acuerdo a los datos que arroja la Asociación Hipotecaria Española, el número de las hipotecas no logra compensar una posible pérdida en el sector de las finanzas.

Deflación de los bienes y sueldos

Se ha generado una expectativa en la subida de las tasaciones, puesto que las entidades bancarias han dado por hecho que las condiciones laborales de los trabajadores en general no son las mejores. Con ello se busca compensar lo que no se obtiene por el tipo de interés a través de la rentabilidad.

Desaparición paulatina de las viviendas VPO

En vista de que el valor de las viviendas libres ha bajado, el coste de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) ya se le compara. Esto ha producido un desinterés financiero generalizado por este tipo de viviendas.

La inversión extranjera

A causa de varios hechos políticos que se han producido en Europa y el mundo (como el Brexit y el ascenso de Donald Trump), cada vez más los extranjeros ven en España una oportunidad para vivir. La inversión de capital extranjero en el sector de viviendas español aumentó tras estos acontecimientos.

El agente es una figura muy importante para las compañías inmobiliarias, pues se encargan de encontrar potenciales clientes y fungen como mediadores entre la entidad y el comprador. Además, cuando un agente cierra un trato con un cliente y este se sintió satisfecho, no tardan en divulgar buenos comentarios que elevan el estatus de las inmobiliarias. Si estás interesado en ser un vendedor de inmuebles reconocido, aquí te daremos 5 consejos que pueden ayudarte a conseguirlo:

Sé transparente en todo momento

No cometas el error de adornar la realidad para persuadir o impresionar a tus clientes potenciales, creyendo que ello te dará buenos resultados. Nada podría dar peor impresión. La transparencia siempre será el mejor aliado a la hora de ofrecer cualquier producto, y además te hará ganar reputación como un agente honrado.

Conoce bien todo lo relacionado al mercado inmobiliario

Enfócate en conocer exhaustivamente el mercado y el producto inmobiliario que ofertas. Un agente profesional debe dominar su tema y saber cómo exponerlo, informando al cliente sobre el inmueble con precisión. Si demuestras que entiendes de marketing y que manejas con naturalidad tu área, tus compradores se sentirán confiados y seguros.

Mantente al día con los clientes

Un agente inmobiliario debe estar permanentemente en contacto con sus clientes, ya sea a través de las redes sociales o por vías tradicionales. El agente que más vende es aquel que asesora correctamente a sus clientes, de forma directa y centrada. Ponte en el lugar de los compradores y ajusta tus ofertas a sus necesidades.

Crea tu propio perfil

La imagen que muestres a los demás a menudo es determinante a la hora de conseguir clientes, especialmente al principio de una negociación. No es necesario deliberadamente distanciarse del perfil de tus competidores, sino simplemente ser espontáneo, a la vez que prudente y profesional.

Trabaja en equipo

No olvides que el agente inmobiliario no se mueve solo a través del mercado. A menudo se trabaja con compañeros de profesión que hacen más amena la experiencia laboral, el agente además debe estar siempre en contacto con sus superiores. Recuerda que las compañías desean obtener la mayor cantidad de beneficios posibles y no les interesa competencias improductivas. La competencia no es ajena a los vendedores, pero recuerda que la prioridad es producir beneficios y reportarle ganancias a tu empresa.